公開日：2023年12月7日

賃貸オフィスの原状回復マニュアル。費用と電気設備トラブル回避のポイントを解説

賃貸オフィスの契約終了に伴う原状回復は、契約企業にとって重要な課題です。特に電気設備関連のトラブルは注意が必要です。この記事では、原状回復における基本ガイドライン、計画とスケジュールの立案、費用の負担割合とその把握、電気設備のトラブルと対策、そして専門業者による包括的なサービス利用のメリットについて詳しく解説しています。これらの情報を把握することで、スムーズでコスト効率の良い原状回復を実現できるでしょう。

1｜ 原状回復ガイドラインの基本

1-1｜ 賃貸借契約と原状回復の関係

賃貸オフィスにおける賃貸借契約と原状回復の関係は、契約書の内容が大きく影響します。原則として、賃貸借契約書に記載された内容に基づいて原状回復の工事範囲が定められることが多いです。

具体的には、契約期間終了の2週間前までに退去し、契約期間中に原状回復工事を終えることが求められることが一般的です。もし原状回復工事が契約期間内に完了しない場合は、その工事が終わるまでの賃料を借主が負担することになります。

2020年4月に施行された民法の改正は、賃貸借契約における原状回復のルールに影響を及ぼしました。改正前の民法では原状回復に関する具体的な内容の記載がありませんでしたが、改正後の民法では原状回復に関して明確に記述されています。民法第621条によると、賃借人は賃借物を受け取った後に生じた損傷を原状に復する義務があります。

ただし、損傷が賃借人の責任でない場合（※）は、この限りではありません。この条文は任意規定とされており、契約内容によって変更が可能です。事業用賃貸借契約書や特約、定期建物賃貸借契約では、入居者が費用を負担して原状回復を行う内容にすることができます。

1-2｜ 原状回復の範囲と耐用年数の理解

オフィスの原状回復の範囲と耐用年数の関係性は、減価償却の概念と密接に関連しています。減価償却は、物の価値が時間とともに減少するという考え方で、オフィス機器や建物などの価値が減少する程度を算出する際に、その物の使用可能年数、つまり耐用年数が考慮されます。

原状回復の際の費用負担において、賃借人は対象物の価値から減価償却を差し引いた分のみを負担するとされています。例えば、テナントとして入居時に新品だったカーペットを退去時に交換する場合、新品の価格を全額負担する必要はありません。入居年数が長くなるほど、減価償却によって負担する金額は減少し、耐用年数を超えると負担額はほぼゼロになる可能性があります。

具体的な例として、オフィス入居年数が3年で、クロスの耐用年数が6年だった場合、張替え費用の半額を賃借人が負担することになります。つまり、賃貸借契約においては、耐用年数を基準にして原状回復の範囲と費用負担の割合を決定することが一般的です。

2｜　原状回復の計画とスケジュール

2-1｜　原状回復工事のスケジュール策定

オフィス移転における原状回復工事のスケジュール策定には、以下のステップが重要です。

このステップに沿って計画を立てることで、オフィス移転と原状回復工事のスムーズな実施が可能になります。

一方で、電気設備の原状回復スケジュールには、移転1カ月前からの内装工事や電気設備の工事、適正な工期の確保、費用の把握、家具廃棄費用の確認が含まれます。これにより、スムーズな移転と原状回復を実現できます。

2-2｜　やることリストの作成と進行管理

また、原状回復の範囲は、通常損耗、経年劣化、特別消耗に分けられます。特にオフィスや事務所の場合、改正民法が施行された2020年4月1日の前後どちらで賃貸借契約を行っているかによって原状回復に必要な工事の範囲が変わってきますので注意してください。

これらの情報をもとに、やることリストの作成と進行管理を行う際は以下のポイントを考慮することが重要です。

以下は、オフィスの原状回復における主要なステップを表組形式でまとめたものです。

3｜　原状回復時の負担割合と費用

3-1｜　負担割合の合意と費用の把握

企業がオフィス移転を行う際には、原状回復に関する負担割合と費用の把握が重要です。まず、通常損耗や経年劣化に関しては、原則として賃借人（借主）の原状回復義務はありません。しかし、オフィス契約に特約が設けられている場合、これらを借主が負担することが記載されていることもあります。契約上の明確性が原状回復負担の有効性を決定します。

また、原状回復工事の費用に関しては、管理会社指定の業者にのみ依頼できる契約の場合、見積もりが不当に高くなる可能性があります。そのため、見積もり後は必ず内訳を含む見積書を提出してもらい、各工事項目と金額を詳細に確認することが求められます。

これらの点を適切に把握し、対応することで、企業はオフィス移転時の原状回復に関する負担と費用を効果的に管理できます。

3-2｜　原状回復費用の相見積もりと選定ポイント

4｜　電気設備の原状回復トラブルとその対策

4-1｜　よくある原状回復のトラブル事例とトラブルを避けるための事前準備

以下は、オフィス移転時の電気設備の原状回復に関連する主なトラブル事例とその対策です。

5｜　プロの電気設備事業者による原状回復

5-1｜　電気設備の原状回復をプロに依頼

電気設備の原状回復をプロの電気設備業者に依頼するメリットはいくつか考えられます。

5-2｜　トータルソリューションで解決する原状回復のメリット

オフィス移転時における電気設備の原状回復は、専門的な知識と技術を要する複雑な作業です。トータルソリューションなら、照明器具の撤去やコンセントの撤去、仮設コンセントの設置、整線処理、仮設分電盤の納品、既設分電盤の撤去・保管、電線の撤去、空調の電源線撤去、配管の撤去、電話・通信線の空配管撤去、サイン看板撤去、照明ランプ交換など、あらゆる原状回復作業を一手に引き受けます。

さらに、内装・塗装、空調設備、給排水設備、防災設備のご相談も可能で、移転後の建物設備メンテナンスにも対応しています。安心と信頼のトータルソリューションへ、ぜひご相談ください。あなたのオフィス移転を、最適な形でサポートいたします。

トータルソリューションでは、電気設備を中心とした建物設備の総合メンテナンスを行っております。電気設備の原状回復もトータルソリューションにご相談ください。また移転後も照明の不点灯による器具交換、ブレーカー点検、アンペア変更、漏電調査、コンセントの焦げなどに伴う調査や施工など、電気設備の修理・メンテナンスはトータルソリューションにお任せください。契約金・固定費が0円で全国のトラブルを24時間365日受け付けています。この他にもLED照明の新規取付・交換工事、高圧受変電設備工事などの電気設備改修などの大型工事まで幅広く対応しております。オフィスや店舗環境を良くし、業務効率売り上げ向上のために電気設備の改善が必要な場合は、トータルソリューションにご相談ください。トータル的に長い目で快適な環境を維持できるように、問題解決を図ります。（※ご契約後にサービスが開始となります）